周度观点：随着疫情逐步得到控制，本周上海发文提出加快经济恢复和重振，全面有序推进复工复产复市，促进房地产开发投资稳健发展；太原、济南、哈尔滨、唐山、义务等地亦相继发文支持刚性、改善性需求，后续地方政策改善预计仍将延续。随着政策发力及疫情后复苏形成共振，我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

　　政策环境监测：1)上海：加快经济恢复和重振，促进房地产开发投资稳健发展；2)证监会等：推动保障性租赁住房REITs业务开展。

　　市场运行监测：1)成交环比微增，短期压力仍存。本周新房成交3.2万套，环比升2.3%；二手房成交1.5万套，环比升2.6%。5月前20日新房日均成交同比降52.2%，降幅较4月收窄3.4pct.随着各地政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。但短期受疫情防控、政策时滞影响，成交仍旧面临压力。2)改善型需求占比环比上升。2022年4月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.2pct至81.3%。

　　3)库存环比微升，短期稳中趋降。16城取证库存10260万平，环比升0.2%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。4)土地成交、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2012.4万平、成交建面981.7万平，环比降38.6%、54.9%；成交溢价率2%，环比降0.8pct.其中一、二、三线成交建面分别占比9.2%、52.9%、37.9%，环比分别升6.6pct、升23.8pct、降30.4pct。

　　资本市场监测：1)地产债：本周境内地产债发行127亿元，环比增加46.5亿元；海外债发行6亿元，环比减少0.3亿元；重点房企发行利率为2.63%-3.68%，可比发行利率多数较前次下行。2)信托：本周集合信托发行18.7亿元，环比减少3.2亿元。3)地产股：本周房地产板块跌3.4%，跑输沪深300(-1.9%)；当前地产板块PE(TTM)12.2倍，估值处于近五年78.16%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万业企业、金地集团、上海临港；南向资金净流入前三房企为金科服务、华润置地、旭辉控股。

　　风险提示：1)政策改善及时性低于预期风险；2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3)行业短期波动超出预期风险。

（文章来源：平安证券）