地产为经济发展重要支柱，亦是稳经济压舵石房地产作为经济发展重要支柱，对多部门、产业具有强推动作用，同时房地产是经济下行时期的重要调控手段。21 世纪以来我国大致已经历了四轮地产周期，自2020 年以来“三道红线”和“两集中”政策引导房地产健康发展。当下来看，房地产长效机制下供给端、金融端和财税端调控政策逐步完善。

　　疫情等因素扰动本轮地产周期，家具及家电周期性减弱或实现结构性增长

　　地产周期可划分为5 大阶段，整体对产业链上下游带动明显。在一段地产周期中经济与政策共振影响行业估值，利润回升往往出现于周期后端。受政策及疫情等因素扰动，2016 年以来的本轮“新开工-施工-竣工”周期持续时间较长。根据微观数据，现或仍处于竣工周期尾端，此外我国各线城市的销售速度的不一致性或也将延长本轮竣工周期。

　　家具及家电周期性边际减弱，消费属性渐强下或实现结构性增长。

　　城镇化水平等尚存提升空间，后周期政策刺激下潜能或将释放城镇化水平：城镇化率仍有提升空间，置业需求有望进一步释放。贷款利率与储蓄率：贷款利率及储蓄率仍有下降空间。需求人群：新青年逐渐成为购房主力军，且相关人口比重环比提升致房产需求端扩容。

　　需求偏好：自有房归属感强，小户型趋势明显，个性化需求增加。租售比：城市租赁市场有待进一步完善。此外一二线核心城市群长租房、保障性租房政策制度完善将带来新的动力，改善性住房需求也将不断释放。三四线城市新型城镇化或将成为房地产发展的一大推力。

　　从供需角度探讨现有环境对地产后周期的影响需求端：疫情扰动下消费不振，地产或为少数有效托底经济手段。消费是经济增长的主要拉动力，从国内收入、储蓄率、房价三大要素角度看，消费仍受疫情影响复苏承压。中美利差倒挂背景下，地产或成为少数有效托底经济手段。供给端：融资渐宽与制度改善有望持续促进房产供给。22 年地产投资和销售在政策限制趋缓下或将平稳恢复。

　　投资建议

　　家居：板块有望估值修复，渠道及品类矩阵龙头或将强者恒强。整体上地产政策边际改善，行业逐渐显现景气底部。通过从估值筛选安全边际并从渠道和品类矩阵中寻找阿尔法，建议关注索菲亚、顾家家居以及志邦家居。家电：细分行业将实现逆势增长。集成灶在强需求带动下预计仍能实现快速增长，建议关注火星人、亿田智能以及浙江美大；个性化需求旺盛，小家电消费场景渐趋多元，建议关注科沃斯。

　　精装市场预期逐步回暖，建议关注江山欧派、帝欧家居以及蒙娜丽莎。

　　风险提示

　　地产政策松绑不及预期，疫情超预期反复，房产需求不及预期，房产供给不及预期，货币政策不及预期

（文章来源：国元证券）