核心观点：民企发债松绑，房贷利率下调带动市场预期向好2022 年1-4 月民营房企发债情况欠佳，伴随各部门发声“支持房地产企业合理融资需求”后，进入五月房企融资明显回暖。碧桂园、龙湖集团和美的置业作为示范房企，发债事项有增信推进；同时新城控股、中梁控股等多家民企陆续披露发债公告，释放了融资回暖信号。五月底更多的二线城市开始放松限购限售，LPR下调后已有近二十城房贷利率可执行全国利率下限水平，带动房地产市场预期整体向好。我们预计在因城施策持续推进和房企融资逐渐改善双重利好下，行业基本面有望在三季度复苏，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

　　政策端：发布公积金支持政策，更多二线城市限购放松中央层面：住建部、财政部和央行发布住房公积金阶段性支持政策，企业可按规定申请缓缴，各地可提高住房公积金租房提取额度。证监会和发改委发布保障性租赁住房REITs 通知，严格防范REITs 回收资金违规流入地产开发领域。

　　地方层面：核心二线城市限购限售政策持续放松，太原取消外地人首套限购，武汉、济南部分区域取消限购且下调社保缴纳年限，武汉、济南、厦门、太原二孩以上家庭可新增购买一套住房，济南、青岛、合肥和太原下调首套或二套房首付比例，哈尔滨和台州取消一二手房限售，众多三四线城市上调公积金贷款额度，通过多种形式发放购房补贴。

　　市场端：单周成交同比持续下滑，厦门福州完成二批次土拍销售端： 2022 年第21 周，全国30 大中城市成交面积222 万平米，同比下降45%，环比下降2%；从累计数值看，年初至今30 大中城市成交面积达4538 万平米，累计同比下降43%。全国30 大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%。各线城市走势基本一致。全国11 城二手房成交面积为107 万平米，同比增速-31%，前值-27%；年初至今累计成交面积1967 万平米，同比增速-33%，前值-33%。

　　土地端：2022 年第21 周，全国100 大中城市推出土地规划建筑面积2390 万平方米，成交土地规划建筑面积1565 万平方米，同比下降65%，成交溢价率为2.2%。

　　厦门和福州二批次双集中土拍结束，厦门10 宗成交9 宗，福州16 宗成交13 宗，投资热度依旧未明显回暖。两个城市拿地房企都以国企央企、地方平台为主，建发股份在两城土拍中均成为最大赢家。

　　融资端：国内信用债同比回暖，海外债发行保持低位2022 年第21 周，信用债发行87 亿元，同比增加1%，环比增加126%，平均加权利率3.01%，环比减少37BPs；海外债发行0.8 亿美元，同比减少96%，环比减少88%，平均加权利率3.25%，环比减少618BPs。

　　风险提示：(1)行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；(2)调控政策超预期变化，行业波动加剧；(3)疫情散发影响消费者购房信心

（文章来源：开源证券）