推迟两个多月的上海2022年度首轮供地终于在6月上旬迎来收官。

　　6月8日，上海土拍进行至第五场，出让青浦区4宗地块，总起拍价83.1亿元。

　　在此前四场土拍里，上海已完成32宗地块的出让，收金约745亿元，已超过去年首轮供地27宗涉宅地的731亿元，创下集中供地以来上海单批次拍卖出让金的新高。另据中指院统计，2021年上海全年涉宅用地出让金合计约2397.8亿元，若今日4宗地块顺利出让，上海单批次土地收金将超828亿元，约占去年全年的35成。

　　事实是，这4宗地块不仅顺利完成出让，还为本轮土拍拉起一波小高潮，圆满地画上了句号。

　　无一流拍

　　近年来，上海除市中心外，出现了浦东前滩、青浦徐泾、静安大宁等几大楼市热门板块，其中又以青浦区因部分地段处于大虹桥红利辐射圈内，加之“上车”门槛不高，目标客群较广，成为了房企布局扩储的重心。

　　而今日出让的4宗青浦地块中，有2宗位于西虹桥板块，报名房企均达到5家。

　　率先出让的是西虹桥会卓路地块，其东至小涞港、南至徐泾港、西至规划地块、北至会卓路，为2.87万平方米的纯住宅用地，容积率1.8，起拍价17.59亿元。包括国贸、华发、中建八局、保利发展、招商蛇口在内的5家房企报名了该地块。

　　竞拍达到中止价18.99亿元后，中建八局“退赛”，其余4家参与一次报价环节，依次给出19.155亿元、19.183亿元、19.149亿元、19.187亿元的价格，加上随机值后得出平均价19.2016亿元，这之中招商蛇口以146.6万的最小差距幸运夺下该地，成交价19.187亿元，楼面价3.71万/平方米，房地联动价6.3万/平方米，溢价率9.08%。

　　另一宗西虹桥沪青平公路地块也不遑多让，有中建八局、保利发展、金地、中铁置业+中铁建工联合体、华发5方报名参拍。

　　地块出让面积6万平方米，体量明显大于前者，起拍价也达到了36.97亿元，开拍后短短7分钟内，就出现了27轮报价，价格也顺利来到了39.93亿的中止价，进入一次报价阶段，中建八局再度弃权，中铁置业+中铁建工联合体以40.22亿元的价格幸运摘地，溢价率8.79%，成交楼面价3.7万/平方米，房地联动价6.2万/平方米。

　　青浦区的热度也并不限于西虹桥板块，赵巷镇地块同样到达了中止价。

　　其收获中建八局、建发、保利发展、金地、仁恒+越秀联合体共5方报名，经过32轮竞价后触顶，一次报价阶段中建八局再次弃权，金地以21.45亿元实现落子，溢价率9.09%，成交楼面价2.56万/平方米，房地联动价5.2万/平方米。

　　全程退赛的中建八局也放弃了青浦重固地块的拍卖，在仅有其与大名城两家报名的背景下，该地块也直接花落后者，成交价8.88亿元。

　　至此，上海2022年度首轮集中供地正式收官，共出让36宗地块，无一流拍，合计收金834.7亿元。其中有19宗为底价成交，底价成交率过半，触顶地块13宗，占比36.11%。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯认为，上海首轮供地整体结果符合预期，在当前大环境下，热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。

　　在此之前，上海取消了打分入围制度，并将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%，这在张凯看来，也为参拍企业减轻了不小的压力。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦也持相同观点，其告诉《国际金融报》记者，上海土拍规则是全国最复杂要求最高的，此次降低准入门槛可以让更多对上海土地感兴趣的房企参与；同时大部分土地起拍楼板价到房地联动价格之间留出了足够的价差，也给房企留出了足够的利润空间。这些手段都在提升房企拿地的积极性。

　　“拿地王”招商

　　从拿地端来看，央企、国企以及地方国资依然是拿地主力。

　　凭借着今日拿下的西虹桥会卓路地块，招商蛇口也一跃成为了本轮供地的“拿地王”。

　　其先以62.5亿元底价竞得普陀区中山北社区地块，又联合香港置地和徐汇城投溢价9.6%、以47.333亿元总价拿下徐汇斜土街道地块，两宗市区地块落袋后，该公司又联手象屿竞得闵行吴泾地块，成交价40.43亿元，加之今日幸运夺下的西虹桥会卓路地块，招商蛇口累计斥资169.45亿元摘得4地，堪称上海首批供地的“最大赢家”。

　　去年，招商蛇口也曾以248亿元在上海拿下6宗地块，此番又进一步深耕上海。

　　其次是中铁建、建发及临港集团，三者皆拿下3宗地块。

　　开拍首日临港集团就兜底了3宗临港地块；中铁建亦底价接下一宗松江泗泾地块，随后其又连拿2宗松江宅地，合计斥资69.26亿元；建发则是在首日拿下一宗金山新城地块，又联手华发竞得2宗闵行区热门地块，总出让金78.4亿元。

　　此外，深业、南山、国贸、大华、保利置业、上海城投、山东黄金等企业均有落子。

　　民营企业则出现较少，其中上海佳运竞得一宗宝山罗店地块与一宗金山新城地块，同润在一次报价环节竞得一宗浦东新城地块，大名城拿下一宗青浦重固地块。

　　“国企、央企成拿地主力是自从去年下半年开始延续至今，这一轮似乎更明显。”卢文曦指出，虽然融资端口有所松动，但民企似乎还是比较难获得资金支持，即便有资金，企业更可能会准备“过冬”，不用来拿地。

　　对于上海未来市场预期，卢文曦颇为看好，他认为在上海刚刚恢复正常工作节奏的前提下，土拍能全部顺利出让已然是不错的结果，毕竟此前很多城市都出现了流标现象，这也说明上海土地市场经受住了考验，大家对于上海未来前景的看好没有发生根本改变。

（文章来源：国际金融报）