去年下半年起，房地产行业步入深度调整期，而今年以来，政策端频吹“暖风”，优质的金融资源也正逐步向优质头部房企靠拢。

　　5月16日，包括碧桂园、龙湖、美的置业在内的三家民营房企被监管机构选定为首批“示范房企”，并在随后一周陆续发行人民币债券。为增强投资者信心，此次创设机构还同时发行了信用保护工具，帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

　　“示范房企”陆续发债

　　冲破融资困境

　　不难发现，去年下半年至今，在经历了需求收缩、债务危机、融资端疲软等困境后，无论在营收增长幅度、盈利能力还是运营规模层面，不少房企呈现出放缓或下滑趋势。

　　克而瑞数据显示，今年1-5月，百强房企整体操盘业绩规模同比下降52.3%；另据中指研究院数据显示，今年前5月百强房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；千亿房企梯队中仅剩碧桂园、万科、保利发展三家，较去年同期减少12家。

　　但今年“五一”小长假，全国多地房企推盘及营销举措方面积极性有所提升。据克而瑞统计数据显示，百强房企5月业绩同比降幅虽仍处高位，但已实现销售操盘金额环比增长5.6%的突破。

　　除了房企积极应对市场低迷态势之外，政策端“回暖”频率也明显加快。

　　4月11日，证监会、国资委及全国工商联联合发布关于进一步支持上市公司健康发展的通知，其中明确提出要依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，支持民营企业依法上市融资；5月，上交所召开的会议中提出，要推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化。

　　而实际上，由于债券违约比例较高、金融机构接受度低等原因，近年来部分民营企业陷入“发债难”困境，但发展稳健的房企却在融资端一直保持畅通。

　　据了解，5月16日，包括碧桂园、龙湖、美的置业在内的三家民营房企被监管机构评为首批“示范房企”，并陆续公布将通过“债券发行+信用保护”的方式分别发行5亿元、5亿元和10亿元公司债券。

　　其中，5月20日，碧桂园完成了今年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，票面利率为4.5%，由中信建投担任主承销商；龙湖集团公告显示，本期债券发行规模不超过5亿元，票面利率询价区间为3.00%-4.00%；美的置业公告则显示，此次债券采取分期发行方式，本期债券规模为不超过10亿元(含10亿元)，期限为2+2年期。

　　华泰证券研究观点认为，优质民企率先试水，不仅示范效应更强，还体现了监管机构对其基本面及持续经营能力的认可。

　　启用信用保护工具

　　提振资本市场信心

　　多家民营房企“优等生”获得今年融资的“入场券”，不仅表明了其信用状况良好、债务结构健康、现金流充裕，更传递了监管层对民企融资的支持和鼓励。

　　手中有粮，才能心中不慌。业内分析人士认为，当下多数房企的压力都来源于现金流吃紧，而此次“上榜”的民营房企，手中显然握有充裕现金。

　　数据显示，截至2021年底，碧桂园可动用的现金余额为1813亿元，净负债率45.4%，较上年底下降10.2个百分点；龙湖集团在手现金885.3亿元，较上年末增长14.42%，现金短债比达6.1；美的置业财报数据也显示，其尚未动用的银行授信额度已增长至1001亿元，现金及金融资源充裕，有足够的底气应对市场变化的不确定性风险。

　　另据国际评级机构穆迪预计，碧桂园的经营性现金流将足以支付未来12-18个月到期的债务，而多家评级机构也持续维持碧桂园现有的投资级信用评级。

　　不仅如此，企业的均衡布局也对“优等生”稳健有序的经营发展助益良多。以碧桂园为例，今年依旧延续了2021年下半年精准拿地的策略，在保持充裕现金的基础上，通过收并购、旧改等方式，有序获取土地。据了解，去年开盘的北京碧桂园和世界项目，在今年1-4月通州区住宅成交榜上收获了5.65亿元的成交金额，在区域热销项目中保持领先。

　　此外值得一提的是，信用保护工具也是此次债券发行的一大亮点。据悉，在信用保护工具所约定的一定期限内，当发生约定的信用事件，如债务人违约、破产等，信用保护的卖方按约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。

　　“当前市场环境下，通过市场化的信用保护工具增信有助于民营房企突破融资困境，增加投资者信心。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，信用保护合约不仅能快速打破民营房企融资困境，更有助于提振市场投资信心，改善民营房企的融资环境。

　　此次三家民营房企成功发债，不仅在一定程度上推动了行业恢复信心，更对企业自身经营、现金流等起到了相应的放大效应，促使企业进一步走向更为良性的循环。 文/张鑫宇

（文章来源：北京晚报）