1月7日，龙湖集团(00960.HK)发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司(简称“龙湖智创生活”)于香港联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活递交招股书。

　　据了解，龙湖智创生活的主营业务分拆自龙湖集团的智慧服务和商业运营，但并不是这两块业务和品牌的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌，打包两个航道的核心业务，意在打造一个具有协同效应的轻资产旗舰平台。

　　这样全新的商业叙事，让龙湖智创生活更具想象力。

　　如招股书所述，分拆上市将有助于进一步提升龙湖智创生活的品牌认知度和市场声誉，建立新的投资者基础，并与潜在战略投资者产生协同效应，在积极与龙湖集团其他航道业务协同发展的环境下，共生共赢。

　　营收和净利润均快速增长

　　龙湖智创生活的想象力，源于当下快速增长的业绩。

　　招股书显示，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%；净利润11.3亿元，同比增长68.4%；净利率达到15%，处于行业顶尖水平。

　　营收及利润的快速增长，得益于龙湖智创生活不断增长的在管面积，以及服务及运营空间组合的日趋完善。截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米，来自独立第三方住宅及非商业物业在管建筑面积占比59.8%。

　　在商业运营服务板块，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，管理服务内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等，合计管理面积580万平米，服务超过13000名租户。于2021年9月30日过往一年，在管购物中心的销售额为人民币446亿元。

　　在管面积规模持续扩张的同时，龙湖智创生活营业收入的结构不断优化。招股书显示，报告期内，龙湖智创生活住宅及其他非商业的物业管理服务，对收入的贡献率从89%下降到77.4%，商业运营及物业管理服务，对收入的贡献率从11%提升至22.6%。

　　“物管+商管”生意更有想象力

　　值得注意的是，龙湖智创生活从龙湖集团分拆时，商管被纳入其中，而非市场上传言的物业服务独立上市，这一“物管+商管”的模式与华润万象生活的上市模式十分相似。

　　相比住宅物业管理，商管的毛利率要高出一个量级。华润万象生活2020年年报显示，其商管毛利率高达41.8%，而同期住宅物业管理业务毛利率为15.9%，所以资本市场愿意给商管业务更高的估值。截至2021年1月7日，华润万象生活的静态市盈率已经达到83.50，远高于其他只以住宅物业服务为主营业务的上市公司。

　　商管在龙湖智创生活同样扮演重要角色，截至2021年9月30日，商管业务毛利率达到35.3%，随着商管收入规模的扩大，龙湖智创生活盈利水平将得到持续提升。

　　据平安证券预测，2030 年中国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3 万亿，商管作为购物中心的管理运营方，拥有广阔的市场前景。

　　当前商管行业仍处在爆发初期，商管规模的扩张很大程度上依赖母公司商场数量的增长，同母公司形成良好的协同关系，是商管公司冲出一线的关键。龙湖集团早在2002年就入局商业，受益于其在商业上的广泛布局，龙湖智创生活在商业运营服务上具有得天独厚的优势。

　　有报告显示，2026年中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入会达到8981亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.2%。在可见的将来，龙湖智创生活选择的“物管+商管”赛道，有巨大的增长和想象空间。

　　另据了解，与其他物业服务企业不同，龙湖智创生活特别强调数字化、智能化科技对服务的赋能作用。根据计划，龙湖智创生活本次上市募集资金净额的一部分，在未来一至两年用于持续提升数字化运营及人工智能物联网(AIOT)的核心竞争力，以使客户享受更好的生活及购物体验。

（文章来源：证券时报·e公司）