2021年以来，房地产领域的收并购不断，资金链紧张的企业将部分资产摆上货架，以求自救并走出债务泥潭。不过，随着市场上待售的资产越来越多，成交难度也在加大，主要在于成交价格买卖双方难以达成。与此同时，谁将是接盘者也受到关注。在行业资金链整体趋紧的情况下，买方能否得到更多的金融支持，也成为能否成功达成交易的关键。

　　或将有更多房产项目被摆上货架

　　多宗项目待价而沽

　　1月10日，雅居乐集团发布公告，集团于2021年7月1日至12月31日期间，就14项非核心物业订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约为人民币28亿元。据了解，14项非核心物业包括酒店(含酒店用地)5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗，其中约有11.49亿元订金及/或销售款已在2021年收取，剩余约16.51亿元根据有关合同约定，预计可于2022年收回。

　　去年12月23日，蓝光发展公告称，其全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司及成都均钰企业管理有限公司计划将其拟持有的重庆炀玖商贸有限责任公司100%股权转让给重庆悦宁山企业管理有限公司。转让涉及三个项目，分别为重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津津南小站665亩项目，交易作价仅为1元。

　　去年4月，融创中国收购彰泰集团旗下两家公司，收购金额99亿元。去年7月，远洋地产收购红星地产70%股权，收购金额40亿元。去年6月28日，中国平安以330亿元收购凯德集团旗下6个来福士部分股权。

　　房企遇到经营危机时，“自救”的措施中，很重要的一项就是出售资产或项目。近一段时间，市场上待价而沽的资产逐渐增多。

　　去年11月，受资金流动性困难影响的佳兆业，在公布初步兑付方案时也表示，集团已着手处置重大资产。据佳兆业首席财务官吴建新透露，佳兆业拟着手处置资产清单，包括价值818亿元的18个深圳项目，以及佳兆业权益258.39亿元，预计2022年3月处置完毕，项目包括南山住宅项目、田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、福田佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等。

　　中国奥园近期也采取了一系列行动处置资产。去年11月初，中国奥园与奥园健康发布联合公告，称奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。11月9日将广东奥园城市更新集团有限公司19.62%的股权质押给了科学城(广州)城市更新集团有限公司；随后在11月14日公布，其以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业，预计亏损1.77亿港元；同日，奥园荔湾东塱村旧改项目的49%股权被转让给了世纪金源。

　　成交需卖方拿出决心和勇气

　　对于房企来说，断臂求生需要一定的勇气。以什么样的价格拿出哪些资产出售至关重要。“卖方往往拿出非核心资产，或者好的、坏的搭着卖。但卖方舍不得降价的资产，在买方眼里就想要个抄底价。”一家房地产交易咨询机构人士表示。

　　卖方不愿进一步降低价格的原因还在于，其所设定的价格底线，是根据其能解决掉一部分资金缺口而来，如果回笼的资金与预期相差较大，卖方或将认为此交易的价值大打折扣，便会降低出售意愿。

　　而不愿意拿出好卖的核心资产快速回笼变现，是因为企业考虑到，失去了核心资产，未来将失去可持续发展的资源。虽然在短时间内获取了资金，但未来生存将面临更大困境。

　　除了待售资产的质量和价格，速度和决心也是决定收购能否达成的关键。“上半年市场尚未有现在这么多待售资产，买家众多，而且房企资金短缺状况也没有大范围蔓延，如果没有抓住市场窗口期，而是死扛价格不放，到了下半年，成交的困难就会增加。”上述人士说。

　　作为房企回笼资金、化解债务的重要方式，都希望交易价格处于高位，但目前市场环境复杂多变，当市面上待出售的资产增多，想要找到合适的接盘方并不容易。“忍痛割爱”考验着这些房企，一旦拖沓多时，待售资产很可能贬值。

　　因此，企业需要果断处置资产，完成自救、“回生”的关键一步，为下一步发展赢得时间。

　　买卖双方或继续“僵持不下”

　　的确，作为大宗交易，房企旗下资产的收并购，耗用资金量大、流程复杂、交易周期长，从整个过程来说，完成收购并非易事。

　　在房地产收并购领域，有相当一部分的交易发生在物业板块，物业板块中收购失败的案例就屡见不鲜。

　　1月3日晚间，融创服务发布公告称，将终止收购第一服务约32.22%股份。双方的这宗交易始于2021年10月初，至此，历经3个月的“纠葛”，以收购失败落幕。同样“一波三折”的是，去年合生创展拟收购恒大物业事件最终“告吹”。

　　“就目前市场上的收并购来看，失败的原因大多在价格没谈拢，双方存在价格鸿沟。”业内人士说，也有案例终止于尽调环节对债权债务问题的调查之后。

　　在房地产行业整体出现下行的市场环境下，谁将是这些众多资产的接盘者？有分析称，或将以国企、央企或跨行业收并购为主，但出手也会很谨慎。

　　在地产行业之外，险资曾重仓房企。以平安为例，不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉、朗诗的二股东，还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、金茂等多家地产的股票。

　　曾经，在收并购战场上，险资也是常见的身影。去年5月，安狮资产接盘中关村软件园钻石大厦，同年6月，和谐健康90.6亿买入北京长安街旁写字楼，刷新了当时疫情后国内大宗交易市场成交纪录。

　　不过，从去年下半年开始，险资则从房地产行业急流勇退。12月27日，阳光城公告，公司二股东泰康系宣布大幅减持阳光城股份，通过大宗交易和协议方式，合计减持9.41%的股份，认赔出局。此外，大家人寿、君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等险资纷纷选择抛售地产股份。

　　从中可以看出，险资接受房地产转让项目的动力也开始出现不足。“收并购必然要占用大量资金，但现在房企财务上都有‘三条红线’的要求，如果监管部门对‘三条红线’相关指标予以调整，则有利于收并购的进行，加快房企重回正常经营轨道。”业内人士说。

　　未来两年，房企收并购仍会持续，买卖双方的僵持预计还将持续一段时间，这也使得问题房企的状况很难在短时间内得到改善，具有成长性的价值房企将在此轮行业洗牌中走得更远。

　　观点

　　胡建明：从开发到轻资产服务转型是必经之路

　　近日，第一太平戴维斯华北区举办2021第四季度媒体发布会，第一太平戴维斯华北区估价部高级董事胡建明表示，房企正在经历收并购新浪潮。

　　第一太平戴维斯的数据显示，2017年—2020年境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有257宗，涉及的交易金额约 2338.1亿元；2017年三季度达到峰值，此后逐渐回落至2018年底；2019年一季度交易金额再次上涨，之后各季度的交易规模保持较为稳定发展。截至2021年11月1日，物业管理行业年内发生63宗并购，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元。相比2020全年交易总额大幅上涨198%；并购标的估值水平在7.45与26.9之间，均值为12倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。从并购类型来看，2021年物业公司收并购仍然以规模布局为主。

　　胡建明表示，房地产收并购的动因，包括获取资本、土地、政策与资格等资源，扩大战略发展范围，增强企业竞争力，培植公司新的利润增长点或形成新主业等多方面原因。

　　房地产资产的收并购，因标的体量大、涉及资金多，是个复杂的过程，周期较长。

　　胡建明介绍，在买卖双方的初期接触阶段，需要了解项目土地性质、经济指标、属性、规划及开发进展，了解项目公司的股权结构及资产负债情况，合同价款沟通及交易结构的初步协商。

　　此后，进入深入了解阶段，组建收购团队，完成尽职调查，包括法律、财务、评估等。

　　最后，协商风险规避措施及确定主协议关键性条款，包括价款支付、转让程序、担保措施、声明与承诺、违约责任等，签订协议，办理公司交割和土地交割，最终达成交易。

　　“而目前一些房地产项目收购没有进展的原因大多在价格没谈拢，双方存在价格鸿沟。”胡建明透露，买卖双方对价格的不让步，是收购项目僵持的原因。

　　对于房企未来发展走向，胡建明表示，中国房地产市场正在从增量向存量市场转化，房企轻资产业务比重提升。存量业务尤其是租赁业务能够提供稳定的租金收益，为公司在特殊时期提供一定的收入韧性，使得公司更加具有穿越周期的能力。同时，长期轻资产业务收入和利润贡献的提升，有助于改善公司长期利润率和ROE水平。文并摄陈静思

（文章来源：北京晚报）