出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　随着各个公司的年报陆续披露，对于去年的内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的共同点。而利润增长不及营收增速的情况，主要原因包括以下方面：

　　（1）因销售均价增速不及土地成本增速、单位面积建安成增加，本导致的毛利率下滑；

　　（2）因财务费用、销售费用、管理费用快速增长导致的三费率增长过快；

　　（3）因部分项目盈利前景堪忧导致的存货减值的情况；

　　（4）因部分物业公允价值减少，导致的公允价值减少计入当期亏损的情况；

　　（5）因少数股东损益占比提升，导致归母股东损益增长不及营收增速的情况。

　　尽管各家的具体原因不尽相同，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变化而产生的。在面对城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大背景下，叠加近两年经济承压、疫情反复打击购房需求，而土地价格因“两集中”等原因而继续提升，预计在短期内，房企增收不增利的局面仍难有根本改观。

　　鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧分析各房企“增收不增利”的内在原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。

新城控股营收增长15.64% 归母净利润下滑17.42%

　　2021年，新城控股实现收入约1682.32亿元，同比上升15.64%，但同期录得年内净利润仅约137.6亿元，同比下滑16.43%，归母净利润更是同比下滑了17.42%至125.98亿元。

　　从账面上看，新城“增收不增利”的主要原因是利润率出现大滑坡。全年毛利率由上一年的23.5%降至20.45%，创下上市以来的毛利率新低，净利润率由上一年的11.32%降至8.18%。在利润率下滑的情况下，公司加权ROE也降至21.24%近年来的新低水平。

　　毛利率下滑的背后是新城近几年土地价格的涨幅持续超过销售均价，导致房价地价比及其利润差持续收缩，以至于项目结转利润持续下滑。

销售均价不振 房地比被压缩

　　2018年，旭辉集团的销售均价为12202元/平米，新增土地成本为2330元/平米。而到2021年的销售均价反而下滑至9928元/平米，3年间下滑了18.6%，同期新增地价增长至3555元/平米，同比增长52.6%。

　　由于房地产开发、结转模式的缘故，近几年土地成本上涨的事实将也大概率将继续体现在新城控股未来几年的财报中。因此，新城的利润率下滑趋势或仍未结束。

　　此外，随着物价及人力成本的提升，各房企的单位建筑面积的建设安装成本或也将明显提高，这也将导致项目利润率的下滑。

利息支出高增长 推高成本拉低毛利率从

　　在新城控股去年结转项目毛利率下滑的背后，还有另一个因素是债务利息资本化的隐性印象因素。

　　数据显示，在2017、2018、2019三年，新城控股的资本化之前的利息支出分别增长了57.7%、85%、40.02%，增长非常快。只不过由于资本化隐藏在存货之中，并没有在当年的财务费用中显现出来。而是体现在后续的结转项目的主营成本之中，进而影响今年的毛利率情况。