为了更好地掌握贴现现金流估值步骤，我们来研究一个家庭财产抵押。玛丽希望买一幢新房子，她向银行贷了100000美元，利息为8%，贷款期限为30年。如图3-1所示，她每月还款额为$734，要还360个月。

图3-1贴现现金流估值案例—玛丽的房贷

玛丽每月要支付的这734美元就是根据抵押贷款合同她必须支付的现金流，也是银行由于借贷给她一笔钱而获得的预期现金流。在合同期限内（假定她没有提前还款），玛丽将总共偿还给银行264240美元（$734X360个月），其中，100000美元是本金，154240美元是利息。最初的抵押贷款额100000美元就是银行每月734美元总共360个月期的贷款的现值—可以以8%的比率和相应贴现因素折算出来。

银行向玛丽收取的8%这个贷款利率就是贴现率，或称生产率。贴现率这个函数的数值为一个经济体的普通利率（在美国就是同期美国国债的利率）加上银行用来补偿玛丽不偿还贷款这一可能的风险溢价。美国国债是无风险的，因为山姆大叔总是可以印更多的钞票来还他的欠债。

银行向玛丽收取的利率或贴现率由她获得贷款时的市场利率决定。如果利率发生变动，抵押贷款的当前价值就会增加或减少，设想如下两种情况：

1.利率升高，银行将提高新房贷的贷款利率以弥补银行吸收存款要多付出的市场利率，例如，如果利率上升一个百分点（也称为100个基点），玛丽那734美元360个月的抵押房贷（现在的贴现率是9%）的当前价值就跌到只剩91223美元了。玛丽利率为8%的房贷现在只值91223美元。银行提供的新房贷就会把每月还款额提高到805美元（每月还款差额为71美元），这样它按9%的贴现率换算出来的现值才能等于100000美元。

2.利率下降，银行就必须降低贷款利率来争取新贷款。因为利率下降，银行的存款成本也降低了。例如，如果利率下降一个百分点，玛丽那734美元360个月的抵押房贷（现在的贴现率是7%）的现值就升高为110326美元了。银行提供的新房贷就会把每月还款额降低到665美元（每月还款差额为69美元），这样它按7%的贴现率换算出来的现值才能等于100000美元。