原标题：孙宏斌：融创踩对了节奏，两年后见分晓 || 快报

融创中国上半年利润实现近4倍爆发式增长，孙宏斌认为，即使未来限价，公司的利润也会很好，这样的判断是基于什么样的逻辑？

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孙宏斌的“金句”变少了，但这并不妨碍融创中国成为焦点。

“不要低估了这次宏观调控，融创两年前就不怎么在公开市场拿地了，”8月31日在香港举行的半年报业绩会上，融创中国董事长孙宏斌说，“两年后房企业绩还会有很大分化。”

而正是在这样的市场里，融创中国变得更赚钱了：2018年上半年，公司毛利润同比增长251%，股东核心净利润同比增长292%。

释放利润的同时，融创中国并没有太过压抑自己的发展速度。实际上，融创中国上半年合约销售额同比增速为76%，高于万科的9%、恒大的23%、碧桂园的42.8%。

过去两年来，外界津津乐道于融创中国各种看似“出格”之举，例如与绿城、佳兆业、乐视的种种“缘分”……但孙宏斌一直对公司投资的短期得失表现得不太在乎，他强调，自己在收并购市场积累了口碑和大量经验。

“我们在节奏上踩对了。”孙宏斌说。地产凛冬已至，融创中国早早备下的筹码，终于开始显示其威力。

盈利能力爆发

8月31日的业绩会，孙宏斌似乎有意克制自己说“金句”的冲动。外界问及FF汽车、乐视网等问题，均被他以“不太了解”一一挡去。话题集中于融创中国的业绩本身。

▲融创中期业绩发布会现场。

融创中国的业绩确实可圈可点。

半年报显示，营收方面，融创中国确认收入465.8亿元，同比增长215%；盈利方面，公司毛利润115亿元，同比增长251%；归母净利润63.6亿元，同比增长288%；股东核心净利润66.1亿元，同比增长292%。

若排除香港会计准则重述的影响，融创中国的归母净利润、股东核心净利润同比增速达到389%、392%，也就是说，近4倍的爆发式增长。

融创中国的真实盈利能力其实还可以更高。半年报显示，公司实际确认的毛利润为159亿元，但由于之前收购较多，本期摊销了业务合并收益对应的收购物业评估增值43.7亿元，使得账面毛利润降至115亿元。

由此测算，半年报中24.7%的毛利率虽然已经同比提升2.5个百分点，但那是账面数字。融创中国上半年实际毛利率为34.1%，同比提升高达12个百分点。

这样的盈利增长空间从何而来？

根据融创中国在半年报披露的信息，这要得益于上海、苏州、杭州等地的确认收入提升，以及在广州等地有毛利率较高的项目开始交付。

显然，拉动盈利能力的是核心一二线城市的项目。

过去数年，融创中国在一二线城市积累了大量土地储备。截至今年6月30日，公司拥有土储建筑面积1.56亿平米，其中权益部分1.09亿平米。若加上旧改等协议状态的土地，则总土储达2.31亿平米，总货值超过3.29万亿元。值得关注的是，其中超过92%土地储备位于一二线及环一线城市。

而由于布局得早，融创中国的拿地成本控制在4470元/平米，跟其目前超过1.6万元/平米的销售均价相比，一二线城市大量且低成本的土地储备，为其留出了充足的盈利空间。

“未来限价的情况下，我们都能卖，利润都会很好，”孙宏斌说，“下一步，政府批多少，我们就卖多少，因为我们土地有优势，相对灵活。”

两年前的预判

“两年以后，房企业绩分化会比较严重，”孙宏斌判断，“但融创会越来越好。”

在房地产预售制度下，销售与结转有1年半至2年的时间差，因此，今年上半年房企业绩普遍向好，其实是2016年和2017年市场的滞后反映。

而当下的市场节奏，房企踩准了吗？在孙宏斌看来，市场预期悲观，三四线城市更是有“冷冻”的情况，“前年买的地，按如今限价来卖是一定会亏的”，那些没踩准市场节奏的房企，在未来两年就会显现出来。

▲孙宏斌（左二）对融创的未来很有信心。

其实，早在2016年10月，融创中国便决定审慎拿地。

“第一，宏观调控的严峻程度是超乎想象的，会把消费预期改变；第二，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。”彼时他便认为，宏观调控政策不会短期内放松，随着政策持续，购买预期肯定会发生变化。

基于此判断，融创中国近年来减少在公开市场拿地，如今更是基本停止的状态。在其2.31亿平米的土地储备中，超过7成是来自收并购。

这两年的拿地策略也逐步奠定了融创中国“收购达人”的市场地位。

“中小开发商把地卖给融创，然后去买我们的股票，肯定比你去开发这块地挣的钱多！”在业绩会上，孙宏斌说，这几年融创中国在并购市场中积累了口碑，这是公司的潜在优势。同时，频繁的并购也锻炼了融创的队伍。他表示，如今融创中国的团队有丰富的经验，能快速判断和决策，随着市场分化，融创中国在并购、管理、运营方面的能力都有很大的优势，

他在会上反复强调融创中国的产品能力，认为在市场不好、房子不好卖的时候，产品能力就是强竞争力。

而跟恒大通过“土地储备负增长”来释放利润不同，融创中国虽然谨慎拿地，但2018年至今新增土储2920万平米，并不打算降低公司目前的土地储备，也没有过分压抑自己的发展速度。

2018年上半年，融创中国实现合约销售额1915.3亿元，同比增长76%，权益合同销售额1378亿元，同比增长83.7%，高于万科的9%、恒大的23%、碧桂园的42.8%。完成全年销售额目标近五成。

管理层透露，融创2018年下半年推出369个项目共计4912亿可售资源，只要达到53%的去化率，便可以完成年初定下的4500亿元销售额。而公司上半年的去化率为85%，显然，完成甚至超越销售目标，是大概率事件。

在回答“融创未来是否打算在规模上追赶碧桂园、恒大”的问题时，孙宏斌回答，“我们不需要去追赶谁，别人都在学我们，学我们的布局、产品、服务”，他说融创的小区是开发商入住率最高的小区，“融创就是榜样”。

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