买房时，很多购房者不知道房价的具体构成是什么，那么商品房价格的具体构成是什么呢？

　　商品房的价格构成主要包括五个部分：一是土地成本；二是开发、施工、安装成本；三是房地产企业缴纳的各种税费；第四，房地产企业的经营成本；第五，扣除这些房地产企业留存的利润。

　　房价构成部分占比

　　1.土地成本比例：根据2011-2015年全国房地产行业数据分析，土地出让金成本约占房价的43％；

　　2.开发、施工、安装费用比例：主要包括建筑设计、安装、后期建筑材料装修。绿化、管道、道路约占28％。

　　3.企业经营成本：主要包括企业管理成本，营销成本和财务成本占8.5％；

　　4.房地产企业经营成本：企业所得税、增值税、营业税、附加税合计约占13％；

　　5.房地产企业的净利润：其实只有7.5％左右，没有我们很多人说的那么暴力。

决定商品房价格有主因素和次因素。主要因素包括：

　　1.位置：市中心的破房子比远郊的好房子贵。位置是一个非常重要的影响因素，也是商品房价格最重要的影响因素。

　　2.教育：很多买房人给孩子买房，名校价值毋庸置疑。教育是很多购房者重点考虑的，而房产的价格会因为高品质的学区而更高。

　　3.地铁距离：地铁是重要的出行手段，方便快捷。距离地铁入口的距离直接影响通勤时间。因此，房地产与地铁的距离将直接影响商品房的价格。

　　次要因素包括：

　　1.物业：直接影响你的居住体验，小区的管理不容忽视。没有规则，就不是方圆，尤其是在你习惯于住好物业的小区，很难适应降级。

　　2.社区环境：社区的整体环境尤为重要。大不大都不好。三栋楼以下的小区基本受损严重。小区的绿化、水系、活动区域都需要一定的空间。每天都直接影响你的心情。

　　3.开发商的口碑：这个特别重要。信誉不好的开发商承诺的一切都可能化为乌有，一些小开发商甚至可能有未完成的业务。

　　4.容积率：这样会影响小区的人口密度、建筑间距、层高、采光、居住景观、物业管理等方面，对于过高的小区要谨慎。

　　影响房地产价值的社区支持因素

　　1.商务配套：基本的生活配套一般可以由小区最底层的商家来满足，但是附近没有大的商务配套就很不爽了，也没地方逛了。

　　2.电梯与住户的比例：会影响人口密度，上下班电梯的时间，通风采光效果，邻居的噪音，人员的复杂程度。

　　3.房屋类型：影响房屋面积、通风采光的合理使用，对居住体验影响较大。

　　4.层高：主要影响是采光、电梯等待时间，下层可能面临光污染、噪音、刺鼻气味等。如果室内高度低，人会感到压抑，空间很小。

　　5.人车分离：对社区老人儿童安全影响很大。对绿化、水系、社区管理都有一定的影响。噪音、光线等对低层的影响。

　　6.电梯窗：不是东西，但是电梯奇遇经常出现，窗户的降噪功能尤为重要。

　　7.分期首付政策：可以缓解首付不够的小伙伴的巨大压力，也为炒房者提供套利机会。

　　8.小区小单元比例：会对人口密度、物业管理、学校教育等方面产生影响。

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