200万无风险月躺赚2万元，年赚24万元，需要年化收益率12%才能满足，年化12%的收益是无风险的并且是什么都不用干，躺着就把钱给赚了，市面上公认的无风险的产品只有国债，国债最高利率是5年期国债，利率只有4.27%，远远不能满足12%的利率要求，所以我很肯定的告诉你，年化12%无风险的收益是没有的，梦该醒了。如果能承担一点风险，房地产是可以满足年化12%收益要求，一起来算一下。

1、过去10年住宅商品房能够达到年化12%的收益吗?

以全国平均房价为例，2009年全国住宅商品房销售均价为4459元/平方米，2018年全国住宅商品房销售均价为8544元/平方米，2009年首付200万，贷款466万，房子总价为666万，贷款利率为基准利率，贷款期限30年，买入和卖出税费按照3%计算。买入税费按照3%计算，总额为19.98万元。贷款支付的利息为211万。首付200万，按照年化4%利息计算，10年利息为80万元。租金收益率按照3%计算，房租收益为199.8万元。按照2009年和2018年销售均价计算，2009年666万房子在2018年可以卖到1276万元，卖房可以获利610万元。卖出税费38万元故总的获利=610万+199.8万-80万-211万-19.98-38=460万，每年获利46万元。年化收益率为23%，远高于12%。

2、房价年复合增长率多少，可以达到年化12%的收益

首付200万，贷款466万，房子总价为666万，贷款利率为基准利率，贷款期限30年，买入和卖出税费按照3%计算，租金收益率按照3%计算。

买入税费按照3%计算，总额为19.98万元。

贷款支付的利息为424万。

首付200万，按照年化4%利息计算，10年利息为80万元。

租金收益率按照3%计算，房租收益为199.8万元。

按照12%的年化收益计算，30年后房子需要获利720万元，假设需要卖到N万元，卖出税费为0.03N。

获利=N-666-0.03N-19.98-424-80+199.8=720，N=1763万元。

年复合增长率需要满足3.3%即可，相当于今年的房价是1万元/平方米，30年后卖到2.65万元/平方米，即可满足年化12%的收益。虽然未来的房价不一定像过去涨的那么快，但是经济增长、土地财政、购房情节、城镇化会继续推动房价上升，年增长3.3%我觉得非常可能。