1、从静态租金收益率来看是中等偏上的水平

年租金3.5万，店铺投资80万元，你的年租金收益率是4.375%，这个是静态租金收益率，从静态租金收益率的角度来看这个租金收益率不能算低了，下图是来自云房数据研究中心的数据，是主要城市在2017年商铺静态租赁回报率，题主4.375%的租金回报率还是中等偏上的水平。

2、从长期租赁收益率来看你的收益率是偏低的

但是你的合同是十年租金不变，这个就限制了你未来的租金收益率，而在2017年主要城市的长期租金收益率是大多高于5%，而你4.375%的长期租赁回报率是偏低的，租金十年不涨，这是限制你租金收益率低下的主要原因。

3、转售后的回报率

这个说白了就是持有几年后，然后转手卖掉，一般衡量的标准是持有5年后出售的收益率，这个主要看的未来商品涨价的幅度，涨价多，自然就是赚得多，根据过往的情况，一线城市在2010年到2017年是取得不错的回报率的，达到了10%左右，不过像长沙、青岛、石家庄这样的城市在过去的2010年到2017年是比较低的，核心原因可能是因为商铺价格上涨不明显。

你现在的情况就看未来是否会涨价了，现在合同已经签订了，从长期租赁的角度来看，你的收益率是偏低的的，唯一的希望就是未来商品价格会涨，价格如果涨了，那么你的收益率自然就上去了，但是价格如果跌了，那么你损失会更大。

4.375%的静态收益率大概就是银行理财的收益率，比单纯的存款会好一点，商铺现在不好说的一点就是他和住宅不同，住宅是真的刚需，接盘的人多，但是商铺对位置的要求非常高，而且随着电商的发展，未来是什么形式真心难以预料，当前电商对零售的份额已经超过20%，未来10年达到40%，甚至50%也是大有可能的，如果是这样的形势，商铺投资会更加严峻。