围着楼市看热闹的人，都是不怕事儿大的！最近，国内媒体开始转载一个德国记者的调查报告，这个德国人用了三个月的时间，调查了将近100个家庭的房贷负债率问题。结果显示，从2016年开始买房的人，其房贷支出普遍占到了月收入的65%，最高者达到了80%。而对于一向保守的德国人来说，这个记者认为着中国人为了买房简直太疯狂，丝毫不顾及自己的承受能力。所以，他认为着盛极必衰，火爆的楼市响起了丧钟！

无独有偶，一些房产专家也在说，房价真的太高了。尤其是三四线城市和小县城，总价低于100万的房子已经很少了，均价没有超过1万元的城市已经被誉为良心城市了。可是，工资水平却还是停留在4000元左右。这种情况，买房就是一场赌博，风险太大了！

那么，咱们先来讨论一下，德国媒体的这个“房贷负债率至少65%”的调查结论，到底靠不靠谱呢？对此，咱们要明确，可能是因为这个数据太敏感了，所以这么多年都没有人调查过。所以，难免会有误差。三刻只以身边朋友买房的数据来计算，供大家参考。假设一套房子的总价是100万元，贷款总额应该是70万。按照现在5%的利率来计算，每个月的月供应该是6000元的样子。而倒算回去的乎，月入1万的65%才是6000元左右。但月入1万这个事儿在昆明是不现实的，大部分人都拿着5000元的收入啊！

问题来了，月收入5000如何还贷呢？两种办法。第一，夫妻双方偿还贷款，这样算下来，德国记者的调查结论还是符合实际的。因为家庭总收入就是1万元。而那些还没有成家，却买了房子的人，他们的家庭负债率岂不是大于100%了吗？没办法，只好拉着父母一起还贷，所以这就是一套房掏空两代人的说法由来。

其次，再来讨论一下中国人的收入构成。事实上，德国记者来调查家庭收入，更多都是从工资水平上来计算的，但已经成为房奴的人都知道，为了赚钱还房贷，让一家老小可以活下去，基本上都有自己的副业。有些人开完店，甚至有人做网红，实在没天赋的就去做专车司机。而这些收入显然是不会告诉德国记者的，因此自然与实际情况不太符合。

但这并不是说中国人有多么幸福，恰恰说明因为房价太高，所以导致中国人压力山大，竟然在完成主业已经疲惫不堪的情况下，去做兼职、副业。三刻一个朋友就是如此，每个月白天在公司拿着5000元的工资，下班之后还要客串一下专车司机，一直工作到晚上十年，这样才算可以应付每个月6000多的房贷，惨不惨？

最后，从房贷负债率居高不下这事儿，我们可以看到楼市的风险。按照专家的逻辑来说，现在要化解风险。但问题是，风险在哪里呢？其实，房贷负债率这个数据很重要，国际上一般认为40%以下最合适，但中国人为了买房子都是铤而走险啊！收入证明造假、大规模使用资金杠杆等各种问题层出不穷。所以，买了房子之后自然压力山大。而这虽然表面上看是刚需族自作自受，但说白了也是被高房价逼得啊！

而顺着这个话题，我们再来看看在这么高的负债率压力下，楼市中哪个环节最容易出错呢？三刻认为，问题恰恰是出在三四线城市当中。因为，近年来，这些城市的房价上涨速度实在太快，让无数刚需族沦为了房奴族。如果说，日子就这样平平静静过下去，也就算了。但三四线城市显然是表面风平浪静，内里暗潮汹涌啊！三刻认为着，至少有三大风险，已经让那些房贷高负债率的家庭面临着巨大危险。

其一、就业压力与日俱增，但收入却不升反降。三四线城市的就业压力，在过去是一个伪命题，因为三四线城市的开放性不够，大家都相对封闭。可是，随着房价的暴涨和市场化的进度不断推进，三四线城市已经感到了一二线城市的碾压。这主要表现在产业问题上，三四线城市本来就没有什么像样的产业，现在一二线城市的公司又纷纷跑过来抢市场，自然让许多三四线城市的公司面临着大麻烦，因此裁员降薪越来越普遍，大家就业压力很大。而其中，就有一些刚刚买了房子的家庭，他们一旦失业，就会面临着断供的风险！

其二、楼市调控正在向三四线城市延伸，未来会很麻烦。三四线城市的财源比较单一，这两年就是靠着卖土地才有钱搞城市建设。但问题在于，最近楼市调控已经延伸到了三四线城市，并且对于频频出现地王的三四线城市开启了强力调控模式。最有名的就是这个月，有个三线城市居然出台了“房价最多涨6%！”的硬性规定！而这样一来，三四线城市的地价还怎么卖出去呢？如果卖不出去，城市的运转怎么办？楼市如何维持高价运行？这些问题，都牵动着高房贷负债率的房奴们的心。

其三、楼市上涨助推器熄火，房价可能下跌。许多人最近都在说，棚户区改造模式发生变化了。实际上，这只是细节变化。真正改变的，是楼市格局！因为，三四线城市在从2016年底到现在，已经完成了去库存！买了房子的都成了接盘侠。所以，现在宝贵的资金不需要继续支援三四线楼市了，那么房价很有可能失去上涨动力。而最近二手房难卖就是一个很重要的现象。所以，那些高负债的家庭，可能真的是站在了山顶上吹风，压力很大。

而对于整个楼市而言，高房贷负债率也是不可持续的。毕竟，人们要生活，还要留着钱来抵御风险。所以，三刻的判断是，超过40%的居民房贷负债率就意味着楼市泡沫已经被接盘了。但尴尬的是，三四线城市的开发商还在盖房子，又在进一步制造泡沫！如果任由这种情况发展下去，高房贷负债率会越来越高，房奴们的压力会越来越大！

但是，倘若大家没人接盘，那么现在仍然在建设的三四线城市的房子，该怎么办呢？这么大的泡沫，怎么化解呢？两难啊！这是骑虎难下，三刻估计着，楼市调控估计也在发愁，大家认为，应该怎么办呢？65%的房贷负债率算高算低呢？