房贷时间长短的选择会影响以下两个内容：一是每月支出的现金，这会关联到个人的压力感受和资金利用率的问题；二是利息成本的多少，而利息的多少并非一成不变的，静态理解和动态的理解会有两个不同的结果，还款途中存在的可供使用的变通手段甚至可以为不少购房者找到更适合自己的方式。

　　对房贷时间长短的选择，首先可以结合自己的情况考虑个人的压力感受及资金利用率的问题。

　　▲压力的感受必须挂钩个人的收入状况及房贷的大小，个人可以根据自己的情况来衡量。

　　在不影响房贷审批的前提下，同一笔房贷申请的期限越长，分摊到每个月的实际支出就会越少，对应的压力就会越小，反之每个月的支出就会越多，对应的压力也会越大。

　　例如同是一笔100万的商业住房贷款，以现在首套平均利率接近5.3%左右的水平为例，对比一下以等额本息的方式在几个不同期限所要支付的每月月供的情况：

　　●期限5年，对应的月供是1.9万左右。

　　●期限10年，对应的月供是1.07万左右。

　　●期限15年，对应的月供是8000元左右。

　　●期限20年，对应的月供是6700元左右。

　　●期限30年，对应的月供是5500元左右。

　　结果一目了然，期限越长，每月的支出就会越少，相应的压力也就要少得多了。如果是普通的工薪阶层，那么压力是大是小就很容易衡量了，如果感受到压力大，那么选择时间长一些以便先把支出尽可能减少到自己适合的状态。

　　而这个适合的状态必须要联系自己的家庭收支情况才能衡量，一般情况下如果考虑压力问题的话，每个月的支出最好不要超过收入的一半，况且房贷又是一个长期的债务，如果自己的收入并不是太稳定或者前景非常不确定，则需要为自己留下一定的弹性空间，以避免在收入出现异常时还有余地。

　　▲房贷时长会影响自己对现金的积聚速度，所以可以考虑自己是否需要增加资金的利用率。

　　从上面的例子也可以看出，不同期限的房贷，每月的支出的差异是可以比较大的，而在收入比较固定的情况下，每个月的支出越小，那么留下可供支配的现金比例就越大，对于想通过储蓄以备不时之需、或者计划通过存些钱做其他事的朋友来说，就有了选择的余地。

　　比如上面例子中期限10年和30年的月供相差了5200左右，选择时间长的还款时限，每个月可以少支出5200元，对于想对这部分钱加以利用的人来说，那也是一种退而求其次的选择，有机会通过这样的方式积累一些钱来做计划中的事情。

　　注重资金利用率的另一种情况是购房后并不打算长期持有的情况，像以前很多炒房的人就是尽可能地少投入，把多余的资金放到其他的投资标的上，以尽量利用资金流来进行钱生钱。

　　所以站在增加资金利用率的角度来说，也可以考虑自己是否有必要减少每月的支出来将节省下来的现金用于其他方面，但是从利益的角度考虑，拉长还款期限从静态看会增加成本，所以如果不考虑压力的因素仅考虑资金利用的问题，就要考虑自己对这些资金的利用是否真的有价值。

　　房贷时间的长短会对静态的利息造成差异，但利息的多少可以通过变通手段来进行平滑拉近。

　　▲从静态的角度来看，房贷时间的长短会造成利息的差异，使成本出现明显的落差。

　　房贷的利息成本是一个对购房人来说很敏感的问题，而房贷时间的长短代表了申请人使用房贷的时间长短，用银行的钱都是要成本的，用多一个月就要算多一个月的利息，所以房贷申请的时间越长，理论利息也会越多。

　　同样以上面100万房贷的例子作为参考，看一下对应的年限最终的静态利息有多少：

　　期限5年，对应的总利息是14万左右。

　　期限10年，对应的总利息是29万左右。

　　期限15年，对应的总利息是45万左右。

　　期限20年，对应的总利息是62万左右。

　　期限30年，对应的总利息是100万左右。

　　数据同样是一目了然，从整个的还款周期来看，时限越长，总利息支出就越多，成本就越高，所以从这里也可以看出，如果不考虑其他变动的因素，选择时间长的房贷期限，虽然可以减轻压力或提高资金利用率，但需要以增加潜在的成本为代价。

　　所以对于收入较高的人来说，如果没有还款的压力，以及没有利用相应资金的计划，也可以考虑根据自己的情况来选择尽量短一些的时长，以避免支出过多的成本，但由于房贷始终还是一项长期的债务，最好把收入的稳定因素和成长因素都考虑进来，避免因选择期限过短造成长期支出过大而在收入波动时陷入被动的局面。

　　▲利息的差异可以通过变通手段来进行平滑。

　　上面所测算的利息是静态的，它假定了整体还款周期内没有任何变动，一直还到期限结束，但事实上在还款过程中还有一些变通的手段可以对利息的差异进行平滑，以便即使选择了期限长的房贷期限，也可以做到既保证了较小的压力，又有机会在合适的时候减少利息，保持一定的灵活性。

　　1、提前还款或部分提前还款是平滑方式之一。

　　最常用的方式就是部分提前还款，这种方式具有一定的灵活性，在选择之初，可以先出于减少每月还款压力的考虑，选择时间长一些的房贷期限，而随着时间的推移，原本不太确定的收入增长和财富积累因素，有可能在毫无风险的情况下积聚到不少的现金，这时候如果没有其他的用途就可以考虑部分提前还款。

　　同样采用静态的测算，假设前文中条件的30年期限的100万房贷在5年后提前还款10万，最多就可以节省到23万左右的利息，而具体节省多少与提前还款的时间点、提前还款的金额及后续还款方式的调整选择有关。这就给了关注成本的人一种较为灵活的选择，使降低压力和成本同时都成为可能。

　　2、现金收益是平滑的另一种方式。

　　现金收益指的是指通过将每月少支出的现金积聚起来进行投资的收益，由于前期钱不多，这种方式也显得挺鸡肋的，能力弱一些的人是比较难通过这种方式来达到平滑房贷成本的目的，但如果本身有较强的投资能力，通过时间的积累，收益是有呈现不断增长且增速越来越快这些可能的，只是这并不是每个人都可以做到，所以这种方式其实有较大的局限性。

　　综上内容，对房贷期限长短的选择，会影响到对压力的感受和总的利息成本，表面上两者很难共存，但其实也可以通过一些成本平滑的方式来增加选择的灵活性。所以如果前期感到压力大的人，大可以选择长一些的时限，后期看情况再进行灵活调整，而对于毫无压力的人来说，按自己的追求来选就可以了。