臣财贷款网3月9日讯，近期国内各地一线城市的房屋价格在疯涨。王先生在某座城市中所购买的房子是2室2厅1卫，2004年买进后几年涨幅一直不大。

而2015年9月的时候，他查了小区内类似的房子，价格是350万左右，这两天他再查，类似房子的房价已经达到420万。短短半年上涨了20%。

“我本来以为房价基本到顶了，现在还能看到这波行情。”王先生告诉记者，“我打听了一下，原来有一种新的融资火起来，叫做首付贷，把房市给抄火了。”

首付贷在不同金融公司有不同的称呼，但是基本概念相同，就是在购房者付不起20%首付的时候，给予购房者部分或全部首付款的贷款，同时收取更高的利息。例如搜狐焦点和捜易贷推出的首付贷24个月的利息是10%，同时，搜易贷平台对借款用户还收取贷款额3%的服务费用。首付贷最高可贷款总房款的20%。记者在该网站上列出的成功案例里看到，一般贷款金额都在10万以上，也不乏60万元的贷款。即使是北京、上海这样的大城市，10万元也相当于中上等收入家庭一年不吃不喝的家庭总收入。

中国的这个新金融产品，很容易让人联想到美国2008年金融危机，美国火红房市的情形。那么当初美国到底发生了什么事情呢？

权责错配贷款资质失控

回顾美国2008年的金融危机，推手为上世纪末美国政府不当的房地产金融政策。当时美国经济低迷，政府希望找出一个新的经济增长点，居者有其屋曾是美国梦的一部分。“两房”(房地美和房贷美)就在这个环节发挥作用，它们为国民提供住房融资，帮助民众购买房屋，刺激内需。这两家公司与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同，它们虽然是以营利为目的的私营公司，但又担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。

2001年，房利美在使命宣言中称：“我们的事业是房屋所有权的美国梦”，公司的目标是到2014年创造600万新的住房拥有者。正是因此，他们享有政府隐性担保的特权，因而其发行的债券与美国国债有同样的评级。借钱给购房者的商业银行通过把客户的房贷打包卖给两房，不仅仅银行能迅速回笼资金，而且可以利用两房优越的评级降低融资成本，使得购房者的买房成本更低。如此利国利民的好事，与其他资产证券化一样都有一个问题，就是发放贷款的商业银行不承担最终承担信贷风险。这种权责错配造成了银行放贷条件越来越激进。

随着房市火爆的日子越来越长，优质客户越来越少，银行和房产商的生意都越来越不好做。商业银行只有放宽了条件。

只要信用分数能够达到两房的最低要求，没有收入没有工作都不要紧。银行推出免文件贷款(AltAMortgage)。原本是为了使得优质客户特别是收入比较难以证明的自雇人士或者小业主快速地取得贷款，不必为筹备例如在职证明，收入证明等等繁琐的文件而奔波浪费时间推出的产品被迅速的滥用了。根据经济危机时检察官对银行的起诉，许多银行都有雇员蓄意夸大贷款者的收入，以便贷款能得到批准。至于贷款者如何能够还得起月供则是两房需要担心的事情，银行工作人员根本不在乎。

从上世纪末期开始，在货币政策宽松、资产证券化和金融衍生产品创新速度加快的情况下，“两房”的隐性担保规模迅速膨胀，其直接持有和担保的按揭贷款和以按揭贷款作抵押的证券由1990年的7400亿美元爆炸式地增长到2007年底的4.9万亿美元。在迅速发展业务的过程中，“两房”忽视了资产质量，这就成为金融危机爆发的“温床”。

有信用没收入的人买到了房子之后，银行下一步的业务来源就只有没有信用的人。银行认为很多人目前还是很有钱的只是以前犯过错误，例如忘记还过信用卡债，既然现在他们现在都“幡然悔悟”了，自然银行也能帮助他们实现拥有房产的“美国梦”。虽然两房不收这种信用分数过低的次贷，但是能进行资产证券化的也不止两房，投行都在打包次贷，投资人也愿意为了多收些利息，冒险投资次贷衍生出来的证券产品。

费城宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产客座副教授山姆·坚登告诉记者：金融危机的主因就是“有毒”房贷。那些借贷人的信用有问题，文件缺失，或者就是造假和骗贷。

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