自1998年中华民族房改以来，房地产业在20年的规模化持续发展中取得极大名次，也造成了许多难题，其中一个感到无法理解的现像就是房价只涨不跌。这一现像在全球都属少见。根据统计

自1998年中华民族房改以来，房地产业在20年的规模化持续发展中取得极大名次，也造成了许多难题，其中一个感到无法理解的现像就是房价只涨不跌。这一现像在全球都属少见。根据统计局统计数据，20年来我国的小区平均值销售价格只在2008年有过一段时间下跌。即使在2016年房地产调控政策频出的历史背景下，房价也从2015年的6793元/平方米上涨到2016年的7476元/平方米。

但是自2016年3月调控政策出台以来，经过2年多的希望，目前为止中华民族的房价早已处在一个较为错综复杂的稳定状态。从70个省市的房价来看，二线城市的房价在零出生率邻近震荡已有一年之久，二二线城市的房价出生率也在5%和7%邻近稳定了长时间，基本上与中华民族居民收入出生率非常。这表明中华民族房价增长早已显现出比较稳定的征兆。我们认为，中华民族长时代形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，今天和将来较短时代都应该坚持调控政策不动摇，巩固得来不易的调控研究成果，扭转房价只涨不跌的预期，哪怕付出适当的生产成本（如经济发展增速受到一定的负面影响）。我们不希望房价大幅度下降，事实上也不会大幅度下降，但目前为止更需要扭转房价只涨不跌的预期。

一、房价只涨不跌预期的形成因素

房价停滞上涨及伴随而来的我国房价预期具有三个特点：1、20年来，我国房地产消费市场至今未历经一个原始的消费市场时间尺度。自1998年以来，房价和房价预期都仍然处于上行通道，甚至在上行通道内的回调都无法出现，单边上涨发展趋势非常显著。停滞20年而未历经一个时间尺度的现像世所少见。2、我国经济发展基本面较好，这成为房价及房价预期上涨的根基支撑，但无法解释两者的持续性上涨。一个显著的确实就是自2013年开始，我国经济发展增长和房价出现了背道而驰。前夕70城房价指标由负转正，经济发展出生率却从2012年的7.75%下降到了2013年的7.68%。这一背道而驰到2015年再次出现，而且更为明显。3、我国形成了超长年看涨预期，全社会完全无人相信房价会跌。无论是基于过往房价长年上涨的专业知识形成的适应能力预期，还是基于对将来状况判断的道德预期，都认为房价不可能下跌，这某种程度是少见的。造成这种现像的因素主要有下述三个各个方面：

（一）中央政府对房地产业整合不具体，政策缺乏延续性

梳理中华民族十几年来的房地产调控，一个显著的特点是，经济发展下行时放松调控以拉动经济发展，房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨态势，政策一直在两者间反复和摇摆。2003年，我国经济发展出现过热征兆，房地产融资增速曾一度超过30%。为此，交通银行于 2003年 6 月发布了《关于更进一步加强房地产信贷业务管理工作的通知》，以通过抬高房地产业贷款投资的准入投票率来降低融资增速。但是前夕“非典型肺炎”爆发，经济发展增长受到影响，8 月，中华人民共和国国务院发布了《关于促进房地产消费市场停滞身体健康持续发展的通知》，给予房地产业以五年计划主导产业的威望，月确立房屋规模化持续发展朝向，其原因就是2005-2006年的房价较慢上涨。2007年初，面对房价过快上涨的形势，机关新的出台调控政策，房价跌幅应声下降。2008年初，为应对国际性金融风暴导致的不利经济发展局势，房价调控再度放松，结果是房价再次飞涨。2009 年12 月，政府为了遏制部份城市房价过快上涨，调控政策又被迫急转向“挤泡沫”，政策目的新的返回控房价。2014年，在经济发展下行舆论压力增大、地方中央政府负债难题相当严重和房地产中小企业可能性增大的历史背景下，全省房价调控再度放松，二线城市的房价在16个月的星期内上涨了42.3%。自2016年3月开始，在史无前例的房价上涨以后，新一轮调控如期而至，调控至今未放松。

中华民族房地产调控政策反复摇摆，带来相当严重的消费市场预期原因。首先，由于房价长年不降，完全没人相信房价会下跌。每调控一次都更进一步加强了消费市场的价值观，导致了很强的适应能力预期。其次，政策的反复摇摆使人们形成了很强的道德预期，绝大多数人都认为控房价后还是需要拉动经济发展，房价仍会上涨。