随着方针支持力度加大以及企业迈进的极大需求，中华民族资产类ABS迎来较慢持续发展。但是，目前为止资产证券化和地产信托投资基金会等相关法规尚不完善。为此，需要加快完善完善

随着方针支持力度加大以及企业迈进的极大需求，中华民族资产类ABS迎来较慢持续发展。但是，目前为止资产证券化和地产信托投资基金会等相关法规尚不完善。为此，需要加快完善完善法规，也需要监管、中介机构和单一企业等各各个方面的努力。

近期，企业资产证券化（ABS）业界有两则死讯引发关注：

一是全省首例以资产证券化根基资产转让为审核细节的司法机关主裁判刑事案件——凯迪电能ABS司法机关普通法诞生，并开创了企业多个“首次”。

二是长租公寓该公司苏州鼎家网络科技股份有限公司下发，称该公司因经营不善导致资金链断裂，4000商场或将面临手续费地价伤亡。部份投资人对灵活友家公寓、蛋公寓、方块公寓等长租公寓营运方发行的生产量多期租金分期信托受益权资产支持专项方案造成怀疑。

一旁是资产类ABS较慢持续发展现况和极大的需求，一旁是国外ABS法庭普通法很少，资产证券化和地产信托投资基金会（REITs）等相关法规有较小完善内部空间——ABS持续发展仍面临为数众多难题。

资产类ABS较慢持续发展

中诚信结构上投资部高阶分析员陈轶萌介绍，从结构上看，以资产类资产基础上资产的ABS的产品占比显著提升，远大于在此之前大热的小额贷款类ABS和交通设施收益权类ABS。如资产类根基资产以商业性地产借贷利息支持股票（CMBS）及类REITs工程项目为有效射程统计，对比2016年、2017年及2018年下半年的发行数量占比统计数据，分别为7.75%、9.43%和10.54%。

天弘基金会的子公司天弘创新资产证券化部发布的《2017年中华民族企业资产证券化消费市场统计资料》显示，2017年商业地产类ABS发行数量达757.28亿元，位列六大类企业ABS数量第三名。

近两年，住房租赁资产证券化进程加快。目前为止获批发行的长租公寓ABS的产品涉及方块公寓、灵活、新派公寓和蛋公寓等，包括集资3.5亿元的“方块公寓信托受益权资产支持专项方案”、集资5亿元的“中信证券·灵活1号租金分期信托受益权资产支持专项方案”等。

党的十九大之后，“房住不炒”的价值观家喻户晓，有所发展住房租赁消费市场成为地产企业迈进持续发展的最重要方向。

陈轶萌认为，包括长租公寓ABS、REITs等在内的资产类资产证券化发行数量较慢提升有两各个方面因素：从微观环境因素看，方针层次支持力度加大。去年4月底发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关管理工作的通知》强调，住房租赁资产证券化有助于盘活住房租赁生产量资产、加快经费回收、提高经费使用效能，引导社会上经费参与住房租赁消费市场建设工程。《2017年中华民族企业资产证券化消费市场统计资料》统计，自2016年12月底《国家所持续发展进行改革委 证监会关于推进现代交通设施各个领域中央政府和社会上资产合作伙伴（PPP）工程项目资产证券化相关管理工作的通知》发布以来，涉及国家所公安部、行业协会、股票证券交易所等各类监管的方针立法、企业法规、自主文档等达12份之多。

从宏观环境因素看，自2014年企业ABS采取备案制以来，企业资产证券化工程项目的发行数量呈增长发展趋势。纵观2018年下半年的企业资产证券化工程项目的发行状况，2018年二季度发行数量增长的主要因素是一季度由于管控方针环境因素及发行汇率负面影响，带来发行数量略有减少。

部份难题开始暴露

住房租赁资产证券化是以住房租赁相关资产为中层资产发行的有价证券。主观地说，资产证券化对盘活资产大有裨益。随着国外住房租赁消费市场的较慢持续发展，除贷款、保险资金、股份投资外，更加多的长租公寓营运方希望通过住房租赁资产证券化，盘活住房租赁生产量资产，使地价收益权等被转化物权。

我国REITs该联盟副主席王刚表示，资产证券化能让“轻巧”的地产企业“轻”起来，让“静止”的租金“动”起来，让资产“活”起来，是持续发展住房租赁资产证券化的想法。

但是，从目前为止部份出难题的住房租赁类ABS或类ABS的产品看，主要是偏物权物理性质的ABS的产品，这类ABS具有加滚轮优点，部份发行方过分加滚轮、过分金溶化，可能给长租消费市场带来一定可能性。权利类REITs有所不同，它主要是一种权利类资产，以长年持有分红为目标之一。要盘活住房租赁、商业地产消费市场等，可以必要引入权利类资产证券化的产品，避免过分加滚轮带来信用风险、生产力可能性。