8月9日，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，而二套房贷利率维持基准利率上浮10%不变。

据了解，工行上海分行4月26日之前执行的是首套房贷利率九折，即利率为4.41%；4月26日之后进行调整，此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折，即利率为4.655%；8月9日上午，工行再度变更首套房利率政策，重回9折。在同日，同样作此变动的还有农行上海分行。

上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪称硕果仅存。2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨，购房者成本继续增加。那么，上海房贷利率下调会不会刺激购房者入市？这对全国房地产市场是否具有一定的风向标意义？

其一，房地产板块拉升，市场是将此作为大利好看待的。

8月10日开盘后，房地产板块高开高走，万科A涨逾6%，沙河股份、南都物业、深物业A等多股涨停，广宇发展、阳光城等个股纷纷拉升。港股方面，中国恒大港股大涨7.4%，昨日公告将考虑分派2016年及2017年股息，市场分析分红或超147亿。融创中国涨近7%，雅居乐涨10%，万科企业涨5.7%。

其二，房贷利率至9折，只是针对首套房，也就是只是针对刚需。

7月，在融360监测的30家银行中，上海首套房方面，首套房贷款最低利率折扣仍为9折，目前共5家银行分（支）行可以申请9-9.5折优惠；10家银行执行基准利率；1家银行执行基准上浮5%；8家银行执行基准上浮10%；2家银行执行基准上浮15%；另有4家银行执行基准上浮20%。二套房方面，平均利率为5.57%，19家银行执行基准上浮10%。首套房贷利率连涨19个月。融360数据显示，2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨，购房者成本继续增加。

其三，统计家庭债务攀升率，房价已到不遏制不行程度。

我国家庭最新房贷债务率为34.29%，住户各类贷款占住户存款比高达63.48%，考虑到其他债务实际更高。就在不久前，我国央行发布了《2018年上半年金融机构贷款投向统计报告》。根据该报告的披露，2018年6月末，金融机构人民币各项贷款余额129.15万亿元，同比增长12.7%，增速比上季末低0.1个百分点；上半年增加9.03万亿元，同比多增1.06万亿元。个人住房贷款余额23.84万亿元，同比增长18.6%，增速比上季末低1.4个百分点。这说明贷款买房依旧较热。同期，我国住户本外币存款695184.68亿元。这么一算的话，我国家庭房贷债务率约为34.29%。

其四，下半年房价上涨幅度将全面下降。

易宪容今天在新京报发表评论，我看说的挺实在。就下半年国内房价走势来看，房价上涨幅度将全面下降，但上半年国内房价上涨的趋势并不会逆转，只不过房价上涨幅度减小而已。由于房价涨幅在下降，由于不少城市对房地产投机炒作及投资行为要进行全面封杀，那么，下半年房地产投机炒作者进入房地产市场障碍增加、意欲下降，所以住房的销售面积和销售总额增幅也会降低，但是住房销售总额增长幅度仍然会保持远高于住房销售面积增长幅度这样的格局。无论是下半年还是今年全年，房地产销售创历史纪录的格局还会继续，只不过会比前几年的增幅小一些。

对一些城市的房地产市场仍然过热的现象，政府一定会要求控制。所以，下半年的国内房地产市场形势根本上不用过多担心，仍然会向好。但再远一点来看，国内房地产市场的总体格局正在发生较大变化。