今年不买房，一年又白忙。这是对过去房地产火热情况的很好的诠释，30年的房贷利率是有可能超过本金的，听起来我们支付了很多的利息，但是要看到另一面，没有房子，可能没有家的感觉；没有房子租房子不止要付出租金，还要忍受搬家的痛苦和房东涨房价的不可商量；没有房子可能结不了婚，无法通过丈母娘这关；没有房子，可能无法落户口，还在上学会成为问题；所有不是我们愿意做房奴，而是不得不做房奴。但是也不用担心，做房奴，支付的利息房价升值可以完全覆盖。举个例子，让大家安心做房奴。

    房子价值150元，贷款100万，首付50万，房贷利率5.31%，期限30年，还款方式等额本息，房价上涨多少，可以保本？租金年利率按照2.3%计算，中介费和卖房费用为0，买房费用按照总价的3%计算。       1、租金       上海易居房地产研究院发布报告显示，二季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，租金收益类按照2.3%计算，150万的房子，30年的租金收入总和为103.5万，这个金额偏小，每年的租金还会上涨。       2、首付的资金成本       首付50万，我们按照银行存款5年期利率5%计算，5年到期后本息复投，30年银行存款获得的收益为140.73万，所以首付的资金成本为140.73万。       3、贷款100万总利息       贷款本金100万，还款方式为等额本息，期限30年，贷款利率为基准利率5.31%，每个月还款5,559.26元，总利息为100.13万元，和本金基本相同。       4、房价年复合增长率是多少，可以保本       所以：买房总成本等于=140.73万+100.13万+150*0.03（买房费用）=‭245.36‬万元。       买房总收益=103.5万（资金）+房子升值，要保本，需要买房总成本=买房总收益，计算得出房子升值103.5万元，30年后需要卖245.36‬万元即可保本，房价年复合增长率为1.65%，这个数值供参考，因为期限、利率、费用、首付金额都不同，计算的结果也会有所差异，可以参考计算的方法。       5、未来房价年复合增长率达到1.65%可以满足吗？       过去和现在的房价涨幅远远超过1.65%       这个涨幅在过去已经被证明是轻松可以达到，从1999年到2018年，全国住宅商品房销售均价为从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%，在严控房价增长的前提下，2019年1-8月份住宅商品房销售均价为9318元/平方米，相比于2018年销售均价8544元/平方米，同比增长9.3%，另外再看具体城市，2019年8月份70个大中型城市，70个大中型城市没有任何一个城市房价发生同比下跌，79个大中型城市房价全部发生同比上涨。       未来房价的年复合增长率能达到1.65%吗？       虽然我国未来的房价不太可能像过去那么快，但是还是会继续上涨，因为核心需求还在。年复合增长率达到1.65%我认为很轻松。       2018年末我国总人口为13.95亿，其中城镇人口为8.31亿，农村人口为5.64亿，城镇化率为59.58%，而按照户籍人口算城镇化率只有43.4%，对比发达国家的城镇化率数据，发达国家城镇化率越80%左右，按照总理在《巴黎的经济合作与发展组织总部发表主旨演讲》让我国在本世纪中叶进入中等发达国家行列，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，即使假设区域变动导致的农村就得城镇化产生的住房需要不通过市场渠道满足（通过拆迁或者已有房入城），这部分人口仍然需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。另外还有其他原因会继续推动房价上涨，如经济继续发展和居民收入继续上涨，推动房价继续上涨；房地产的投资属性推动房价上涨；我国居民的购房情怀；供求矛盾推动房价继续上涨；金融支持，M2货币余额从1998年的10.44万亿元上涨到2018年的182.7万亿元，增长17.5倍，年复合增长率15.38%；其中大量的货币是流入到房地产行业，是房价上涨的金融基础。       综上所述：30年的房贷利息超过本金，不用担心，未来房价上涨会抵消掉利息，做一个快乐的和放心的房奴。