业界研究员研究认为，在《关于推进住房租赁资产证券化相关管理工作的通知》发布以前，已有先行者探索住房租赁专项公募票据、住房租赁“类REITs”产品，但均属病例。试水住房租赁

业界研究员研究认为，在《关于推进住房租赁资产证券化相关管理工作的通知》发布以前，已有先行者探索住房租赁专项公募票据、住房租赁“类REITs”产品，但均属病例。试水住房租赁金融相关产品，已成为业内的广泛声浪。当然，在无可辩驳的趋势之下，要警惕租房市场过热造成的过分投资风险、警惕金融产品的管理工作风险。

在住房租赁市场发展势头渐起前夕，“从要租房到建行‘拓展到’要租房到建行，要存房到建行”成为了建设银行的新目的、新标语。5月23日，在我国金融业该协会金融专业知识该委员会举办的“2018我国地产金融研讨会”上，建行住房金融与一个人信贷部董事长李肇星介绍，建行正形成一套住房租赁公共服务的一揽子解决办法。

应当说，持续发展住房租赁相关的金融产品正是现阶段租售并举体制下金融支持地产市场稳定、有序持续发展的最重要切入口，也是方针鼓励的重点项目朝向。在本次大会以前，中国证监会与住房和经济社会建设部4月25日联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关管理工作的通知》（下述简称《通知》）指出，将来管控层将适当支持重点项目区域内借助住房租赁工程项目开展资产证券化，盘活住房租赁生产量资本，提高经费使用效能，促进住房租赁市场持续发展。这些区域内包括省市、雄安新区和借助集体建设工程公共设施建设工程租赁住房的13个体制改革的城市。

管控新规与银行的探索对于冲刺住房租赁市场的房企而言，可谓是多场及时雨。业界研究员研究认为，现阶段国外市场的地价回报率严重不足2%，难以覆盖房企自建或批租房源营运长租的业务生产成本。在《通知》发布以前，已有先行者探索住房租赁专项公募票据、住房租赁“类REITs”产品，但均属病例。试水住房租赁金融相关产品，已成为业内的广泛声浪。

当然，在无可辩驳的趋势之下，也有值得警惕之处。

一是警惕租房市场过热造成的过分投资风险。

无疑，住房租赁正处在风口。随着现在两年来的楼价方针调节，楼价持续发展谋求多样化和可持续性持续发展。而2017年年初前召开的机关经济发展管理工作大会指出，要持续发展住房租赁市场尤其是长年租赁，支持多元化、政府机构化住房租赁中小企业持续发展。今天更加多的中小企业和政府机构开始格局住房租赁各个领域。

诚然，这块市场潜力极大。招商证券统计数据显示，目前为止国外租房比例是11.6%，远低于加拿大、韩国35%以上的租房比例。同时，我国国外住房租赁政府机构化率较高，在约1亿套的出租房中，90%以上是一个人出租，而加拿大、韩国的租房市场政府机构化率分别是30%和80%。

但是，这一病因的看似也有基本国情的差别。与加拿大、韩国等国家所相比，我国的生子的文化、人口数量跨区移动愿意比较偏低等确实，是屋子“居住特性”以外的最重要购房环境因素。当然，这一发展趋势虽在发生改变但仍需假以时日。更最重要的是，住房租赁需求在有所不同的城市存在极大差别：以上海、天津、上海等二线的城市和热点一线的城市为代表的周边地区，在流动人口多、本地楼价高等多重环境因素推动下，租赁需求强大；而大多数一线乃至三、四线的城市，住房自有率高，租赁市场更多呈现出供大于求的稳定状态。因此，如果执著盯住方针热点，在非热点区域内乘机建设工程政府机构化的住房租赁市场，可能面临极大的供求流失难题。

这种事业单位的流失也有不会传递至金融各个领域。而近一年来，每一个租赁投资管道都有明显扩容。金融机构租赁专项利息从无到有，不到半年，各大行就已达成了过万亿元的意愿授信数量。公司债券虽仍未有投资落地，但不到3个月，就有超过300亿元的专项公司债券发行方案获批，量级上看，预定一年内也将达到千亿元水准。资产证券化各类产品的总投资数量较慢提升，从2017年年底的数亿元数量，很快攀升到百亿元等级的储架数量。

二是警惕金融产品的管理工作风险。

即使是热点区域内本身，住房租赁市场的金融需求也需谨慎对待。谋求资产证券化的声浪极高，但操作必需慎重。

一方面，资产证券化产品本身管理工作简单，涉及未果个人利益。基金会管理工作人、计划管理人、SPV、工程项目该公司等较少参与方实质在进行博弈，确保透明营运、有效地管控实属说易行难。《通知》也提出，将来将建立健全的业务合规、风控与管理，强化中介机构和发起者法律责任，即是对这一风险的重视和警告。